Vous avez décidé de vous lancer dans l’immobilier et souhaitez réaliser un achat au nom de votre Société à Responsabilité Limitée (SARL) ? Il est essentiel de comprendre les règles et les conditions qui encadrent ce type d’investissement. Dans cet article, nous aborderons les différentes étapes clés lorsque ce type d’entité se porte acquéreur d’un bien immobilier.
L’intérêt d’acheter un bien immobilier avec une SARL
Dans certains cas, il peut être financièrement avantageux d’acquérir un bien immoibilier par le biais d’une SARL. Cette structure juridique possède des avantages, notamment en termes de fiscalité et de responsabilité limitée des associés.
Souvent considérée comme une alternative intéressante à l’achat en nom propre, elle apporte une certaine souplesse dans la gestion du patrimoine immobilier. En effet, les parts peuvent être cédées ou transmises plus aisément qu’un bien en direct, sans avoir à se soumettre aux exigences de la copropriété.
À quelles conditions la SARL peut-elle acheter un bien immobilier ?
Pour qu’elle puisse investir dans l’immobilier, elle doit tout d’abord être inscrite au registre du commerce et son statut doit permettre l’exercice de cette activité. Par exemple, une SARL ayant pour objet social principal la restauration ne pourra pas acheter un bien immobilier en vue de le louer et de générer des revenus locatifs.
Ensuite, l’assemblée générale des associés doit valider l’achat du bien lors d’une réunion. Le procès-verbal établira que les dirigeants ont été expressément autorisés à réaliser cette opération, et qu’ils ont reçu les pouvoirs nécessaires pour signer l’acte de vente.
Vérifications préalables à l’acquisition
Comme tout achat immobilier, il est primordial de vérifier quelques éléments avant de s’engager dans une transaction. En voici trois qui sont essentiels :
Analyser la rentabilité potentielle du bien
La rentabilité représente un critère clé lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier entreprise. Effectuer une étude de marché permettra d’évaluer la demande locative et d’estimer un loyer adapté en fonction de l’emplacement et des caractéristiques du bien convoité.
Examiner les documents légaux du bien
Il est important de consulter les différents documents liés au bien immobilier (cadastre, règlement de copropriété, diagnostics obligatoires, etc.) afin de déceler d’éventuelles contraintes ou anomalies qui pourraient compromettre l’investissement.
Évaluer le coût global de l’achat
Outre le montant du bien lui-même, le coût global inclut également les frais annexes liés à l’acquisition, tels que les honoraires d’agence, les frais de notaire, les taxes et les frais de financement. Il est capital d’avoir une vue d’ensemble des dépenses pour bien anticiper et optimiser le retour sur investissement.
Financer un achat immobilier par une SARL : les différentes options
Après avoir identifié un bien qui répond aux critères de la société, il convient de réfléchir au mode de financement le plus approprié. Voici quelques pistes :
L’autofinancement ou l’apport en compte courant
Les associés peuvent décider d’utiliser les réserves accumulées par la société, si ces dernières sont suffisantes pour financer l’achat du bien. Il est également possible d’opter pour des apports en compte courant, c’est-à-dire que chaque associé prête une somme d’argent à la société pour financer l’acquisition.
Le recours à l’emprunt bancaire
Selon la situation financière de la SARL et la qualité du projet présenté, les banques peuvent accorder un financement pour l’achat du bien immobilier. Il convient de bien se préparer pour présenter un dossier solide et convaincant aux établissements financiers.
La fiscalité en cas d’achat immobilier par une SARL : les points à connaître
Lorsqu’elle investit dans l’immobilier locatif, les loyers perçus sont généralement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).
En revanche, si la société est imposable sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), elle peut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel d’imposition ou le régime micro-BIC. Le choix du régime dépendra notamment de la nature du bien et du montant des recettes locatives.
Les limites de l’achat immobilier par une SARL
S’il existe des avantages à investir dans l’immobilier via une SARL, il existe également certaines contraintes à prendre en compte :
La fiscalité plus lourde en cas de cession du bien
Un propriétaire qui vend un bien détenu par une SARL pourra facilement être frappé par une double fiscalité lors de la cession : tout d’abord sur les plus-values réalisées par la société, puis au niveau de la distribution des dividendes aux associés.
Des démarches administratives supplémentaires
L’acquisition d’un bien immobilier impose également de se soumettre à davantage de formalités telles que la tenue d’assemblées générales ordinaires et extraordinaires, la publication de comptes annuels, etc.
En somme, l’achat d’un bien immobilier par une SARL impose des obligations administratives, financières et légales qu’il convient de maîtriser pour tirer profit de cette forme d’investissement. Une réflexion approfondie sur les avantages et inconvénients de cette démarche est donc indispensable avant toute décision.
